경기도 지분적립형 분양주택 총정리, 분양가, 취득 총액은? 내 집 마련의 기회가 될까?

 

 

 

지분적립형 분양주택이란?

 

지분적립형 분양주택은 주택 구매에 대한 초기 부담을 줄여주는 새로운 개념의 공공분양 주택입니다. '적금 주택'이라는 별명처럼, 주택의 소유권을 일시불로 구매하는 것이 아니라, 마치 적금을 쌓아가는 것처럼 일정 기간 동안 조금씩 분할하여 취득하는 방식으로 청약에 당첨되면 전용면적 60㎡ 이하 지분적립형 분양주택을 원가 수준의 분양가격으로 최초 지분취득(10~25%)하고 20~30년에 걸쳐 나머지 지분을 분할 취득합니다.

 

출처 경기주택공사 홈페이지

 

 

 

 

 

주요 특징

 

• 초기 부담 완화: 청약 당첨 후 입주 시점에 주택 가격의 일부(예: 10~25%)만 납부하고, 나머지 지분은 공공주택사업자가 보유하게 됩니다. 따라서 목돈이 부족한 청년, 신혼부부 등에게 유리합니다.
• 분할 취득: 남은 지분은 20~30년에 걸쳐 분할하여 취득하게 됩니다. 4년마다 일정 비율(예: 10~25%)의 지분을 추가로 납부하며 소유권을 늘려갑니다. 이때 추가로 납부하는 금액에는 최초 분양가에 정기예금 금리를 가산한 이자가 적용됩니다.
• 지분 취득 전 거주: 모든 지분을 취득하기 전까지는 공공주택사업자의 지분에 대해 임대료를 내면서 거주합니다. 지분을 추가로 취득할수록 임대료 부담은 줄어듭니다.
• 전매 제한 및 거주 의무: 지분적립형 분양주택은 전매제한 기간(예: 10년)과 거주 의무 기간(예: 5년)이 있습니다.
• 시세 차익 공유: 전매 제한 기간이 지난 후 주택을 매도할 경우, 매매 시점의 시세 차익을 수분양자와 공공이 지분 비율대로 나눕니다.

 

 

 

기존 주택 정책과의 차이점

 

• 일반 공공분양: 일반 공공분양은 입주 시점에 주택 가격 전체를 한 번에 납부해야 하지만, 지분적립형은 초기 지분만 납부하고 나머지는 장기간에 걸쳐 분할 납부합니다.
• 토지임대부 주택: 토지임대부 주택은 건물만 분양받고 토지는 임대하는 방식입니다. 반면, 지분적립형 분양주택은 건물과 토지 모두에 대해 지분을 취득하는 방식입니다.

 

 

 

 

첫 사업 대상지 

 

지분적립형 분양주택의 첫 시범지구는 경기도 수원 광교 A17 블록으로 지정되었습니다.

 

경기주택도시공사(GH)가 주관하는 이 사업은 무주택 청년, 신혼부부 등의 내 집 마련 부담을 덜어주기 위해 추진되고 있습니다. 광교 A17 블록은 총 600가구가 조성될 예정인데, 이 중 240가구가 지분적립형 분양주택으로 공급될 계획입니다. 나머지 360가구는 일반 분양 주택입니다.

 

광교 A17 블록의 지분적립형 분양주택은 전용면적 60㎡ 이하로, 수분양자가 초기 지분 10~25%를 취득한 후 20~30년에 걸쳐 나머지 지분을 분할 취득하는 방식입니다. 

 

2025년 하반기 착공하여 2028년 후분양으로 공급할 예정입니다. 

 

시범사업 후에 정책효과 등을 검토하여 GH가 추진 중인 3기 신도시 등에 확대 적용할 예정이라고 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

장점

 

1. 초기 자금 부담 완화

지분적립형 분양주택의 가장 큰 장점은 초기 주택 구매 비용을 크게 낮출 수 있다는 것입니다. 입주 시점에 주택 가격의 일부(10~25%)만 납부하면 되기 때문에 목돈 마련이 어려운 청년층이나 신혼부부에게 내 집 마련의 기회를 제공합니다.

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2. 점진적인 주택 소유권 확보

주택의 소유권을 일시불로 구매하는 것이 아니라, 20~30년에 걸쳐 점진적으로 취득할 수 있습니다. 이는 마치 '적금'을 붓는 것처럼 주택을 소유하게 되는 방식으로, 장기적인 주거 안정성을 확보할 수 있습니다.

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3. 낮은 이자율

공공주택사업자가 보유한 지분에 대해 납부하는 임대료는 시중 전월세보다 저렴하며, 추가 지분을 매입할 때 적용되는 이자율도 시중 주택담보대출보다 낮은 정기예금 금리 수준입니다. 이를 통해 이자 부담을 줄일 수 있습니다.

 

 

 

 

단점

 

1. 장기간에 걸친 상환 부담

초기 자금 부담이 적은 대신, 남은 지분을 취득하기 위해 20~30년이라는 장기간에 걸쳐 추가로 비용을 지불해야 합니다. 이는 수십 년간 꾸준히 상환해야 하는 경제적 부담으로 이어질 수 있습니다. 또한, 추가 지분을 매입할 때마다 최초 분양가에 정기예금 금리가 가산된 이자를 납부해야 합니다.

 

2. 거주 의무 및 전매 제한

지분적립형 분양주택은 5~10년의 거주 의무 기간과 10년의 전매 제한 기간이 적용됩니다. 이 기간 동안은 자유롭게 주택을 팔거나 세를 놓을 수 없습니다. 특히 긴 전매 제한 기간은 거주자의 주거 이전의 자유를 제한하는 요인이 될 수 있습니다.

 

3. 낮은 시세 차익

전매 제한 기간이 지난 후 주택을 매도할 경우, 시세 차익을 수분양자의 지분 비율만큼만 가져갈 수 있습니다. 즉, 온전한 시세 차익을 기대하기 어렵습니다. 예를 들어, 25%의 지분으로 시작하여 50%의 지분만 확보한 상태에서 매도한다면, 시세 차익의 절반만 수분양자의 몫이 됩니다. 이는 일반 분양 주택을 통해 얻을 수 있는 시세 차익에 비해 상대적으로 낮을 수 있습니다.

 

4. 시장 상황에 따른 위험

지분적립형 주택은 미래 주택 시장의 변동성에 영향을 받을 수 있습니다. 만약 주택 가격이 크게 하락할 경우, 추가 지분을 매입하는 시점의 주택 가격이 최초 분양가보다 낮아질 수도 있습니다. 이 경우, 이미 지불한 초기 비용에 대한 손해가 발생할 가능성도 있습니다.

 

 

 

 

입주자격 및 거주조건은?

 

□ 시범사업지의 입주자격은 지분적립형은 특별공급 40~50%, 일반공급 50~60%로, 일반분양은 특별공급 65%, 일반공급 35%로 공급할 예정입니다.

 

□ 시범사업지의 거주조건은 지분적립형은 거주의무기간 5년, 전매제한기간 10년이고, 일반분양은 거주의무기간 3~5년, 전매제한기간 3년입니다.

 

 ○ 지분적립형은 전매제한기간 이후 제3자에게 매매가 가능하며 매매 시점의 지분 비율로 공공과 차익 배분합니다. 전매제한기간 내 불가피한 사유(해외체류 등) 시 공공에 환매 가능합니다.

 

* ‘28년 입주자모집 공고 시 「공공주택특별법 시행규칙」, 「주택공급에 관한 규칙」 등 관련법에 따라 자격 및 조건은 변경될 수 있습니다. 

 

 

특별공급의 세부 자격 요건은 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 공공분양주택 특별공급 기준을 준용합니다.

신혼부부 특별공급: 혼인 기간, 자녀 수, 소득 및 자산 요건 등을 충족하는 신혼부부 및 예비 신혼부부가 대상입니다.

생애최초 특별공급: 생애 최초로 주택을 구입하는 사람으로서 소득 및 자산 요건을 충족하는 사람이 대상입니다.

노부모부양 특별공급: 만 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 부양하고 있는 무주택세대주가 대상입니다.

다자녀 특별공급: 미성년 자녀가 2명 이상인 무주택세대구성원이 대상입니다.

 

 

 

 

 

지분적립형 주택지분 100% 취득 총액은?

 

• 지분적립형 주택의 수분양자의 총 지분취득액은 최초 분양가가 5억일 경우, 20년 (거주기간) 동안 5.9억입니다.
• 입주 시 지분취득액은 1.3억으로 수분양자 최초 지분(25%)에 해당하는 분양대금입니다.
• 추가 지분취득액은 최초 분양가에 1년만기 예금이자를 가산한 금액입니다.

(※ 정기예금이자율 등에 따라 수분양자의 총 지분취득액은 변동될 수 있음)